密云山寒舍——從空心村到鄉村度假區的華麗轉身

山里寒舍位于北京東北部密云縣北莊鎮干峪溝村，距北京108公里，是一個由古村落改造而成的鄉村酒店群。山里寒舍租用全村宅基地和農民田地約15公頃。預計將在廢棄或閑置宅基地上改造建設86套創意農村住宅和15畝公共配套功能設施，形成山區創意農村休閑度假區。預計開發的配套設施還包括俱樂部、高爾夫球場、馬術場地SPA中心、會議中心、多功能娛樂中心、游泳池、手工坊、農耕博物館、觀光車等。

山前山后干峪溝

1.山前寒舍開發前

由于地理位置偏遠，交通不便，干峪溝村村民逐漸遷出，導致大量民居閑置甚至廢棄。村里的民居空置率高達80%，成為名副其實的空心村。干峪溝村只有41戶71人，平均年齡超過60歲，常住人口不足20人。隨著年齡結構的逐漸老化，年輕勞動力紛紛外出謀生，導致土地和山區無人看管。全村43所房屋大多閑置，村莊日益衰落，沒有活力。

開發前的干峪溝村

2.山里寒舍開發后的山后

2013年，北莊旅游開發公司以50年租賃、兩套閑置住房合作、租賃村廢棄或閑置宅基地（或集體土地）、村供電、給排水、通信、網絡等基礎設施高標準建設，將傳統住宅庭院改造成優質度假酒店，以奢華簡單、舒適自然為特色，城市化星級酒店享受與農村自然寧靜生活自然融合，配套游泳池、高爾夫、兒童游樂場等休閑度假項目。目前有20多個開放式庭院，入住價從1500元到4000元不等。通過這種模式，村民不僅可以獲得穩定的租金，還可以成為山區寒冷房屋的員工，獲得相應的工資收入。干峪溝村的土地、果林等資源也得到了系統的振興。過去荒涼的空心村已成為國際農村度假村。

干峪溝村開發建設后

山里寒舍成功之路

1.土地流轉有效

在山中寒舍的推動下，干峪溝成立了旅游專業合作社，重點關注干峪溝村獨特的自然文化資源和特殊的旅游市場需求，有效促進土地和房屋流通。村民在不改變所有權的前提下，將房屋、果樹和土地轉入社會，將零轉化為整體，委托企業統一管理。利用這些廢棄或閑置的宅基地（或集體土地），改造建設40套創意農村住宅和15畝公共配套功能設施，形成山區寒冷房屋創意農村休閑度假村。

2.升級開發最地方的資產

山中寒舍最大的特點是具有鄉村原始生態特征，開發不破壞當地環境，保留了原有的古建筑外觀。在開發建設過程中，最大限度地利用當地的石材和木材，最大限度地保護民居的原始狀態。酒店房間是在原有老房子的基礎上進行改造裝修的。從外面看，它仍然是村民的老房子。保留了木門、木窗、椽子和石墻。但室內卻別具一格，融合了中西設計，融合了古樸與現代理念，創造了古樸而不失現代化的混搭風格。五星級客房及衛浴設施，中西餐廳，無線網絡覆蓋，是最地方的資產升級模式。

3.有效調動農民積極性

(1)最大限度地保護農民權利

北莊旅游開發公司與干峪溝村村民簽訂了為期20年的委托經營合同。20年后，如果村民對現有的經營狀況和收入感到滿意，可以通過召開村民代表大會優先續租給開發企業。經過幾年的發展，項目經營權、基礎設施、住房和土地使用權將按照村民的意愿一起交回，開發企業也可以繼續委托經營。這種模式最大限度地保障了農民的土地所有權。

(2)農民收入最大化

山寒山為居民提供租金、分紅、工資等多種收入形式。全村人均年收入超過2萬元，企業就業成員年收入超過5萬元。出租房屋、土地、果園等可以獲得租金，也可以投資合作社，根據經濟效益和股權比例獲得一定的股息，此外，北莊鎮政府還監督村民優先就業，為農民提供土建維護、客房服務、安全巡邏、清潔、農場耕作、果樹管理等工作。山里的寒舍也吸引了當地青年的回歸。目前，山寒舍的客房部主管、餐飲部主管、大客戶經理都是北莊鎮土生土長的孩子。