淺談建筑業(yè)熱點及熱點背后的故事
今天，我們來探討探討近幾年建筑業(yè)的幾大熱點話題，這些話題背后到底有哪些故事？
1、“舊改”成為“棚改”后新熱點
舊改成為棚改后新熱點，短期將釋放較大市場，但機遇的背后也存在諸多困難。
隨著棚改計劃的縮減，“舊改”概念接連被提出，“舊改”有望接力“棚改”，成為政府新的穩(wěn)投資、促內需的重大舉措。2019年4月，住建部等三部委發(fā)布《關于做好2019年老舊小區(qū)改造工作的通知》，首次將老舊小區(qū)改造納入城鎮(zhèn)保障性安居工程，給予中央補助資金支持。隨后一系列政策出臺，老舊小區(qū)改造進入加速階段。
據(jù)住建副部長黃艷介紹，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)指的是建造時間比較長，市政配套設施老化，公共服務缺項等問題比較突出的居住小區(qū)。通過調研和試點情況來看，這些小區(qū)可能已經建成了20年以上。
經過初步摸查，各地上報需改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)17萬個，涉及居民超1億人，建筑面積40億平方米，量大面廣，情況各異，任務繁重。保守估算，老舊小區(qū)改造總投資額約4.5萬億元，其中，老舊小區(qū)基礎設施改造需投入1.2萬億元，改善類改造需要2.7萬億元，提升類改造需要0.7萬億元。國務院參事仇保興此前撰文指出，據(jù)初步估算，中國城鎮(zhèn)需綜合改造的老舊小區(qū)投資總額可高達4萬億元，如改造期為5年，每年可新增投資約8000億元以上。
舊改作為國家政策支持的建筑業(yè)熱點，不僅政策支持越來越強，而且會帶來較大市場。但是舊改也有許多熱點背后的故事，對建筑行業(yè)來說，是否參與舊改市場還需斟酌。
短期看，舊改進展不及預期，從2007年首次提出后一直進展緩慢。并且三大難點問題仍需解決：
一是舊改的資金應該由誰來出的問題。若是財政出資，地方財政壓力較大，僅靠政府一己之力很難負擔；若居民出資，老舊小區(qū)住戶繳費意愿普遍較低；若社會資本出資，由于收益很難保障，企業(yè)參與積極性較低。
二是舊改過程中各方利益協(xié)調工作的開展較為困難，容易出現(xiàn)各種原因造成停工擱置。
三是長期管理機制亟需建立，若缺乏長效管理機制，改造效果很難保持。
對于舊改熱點，建筑企業(yè)是該蜂擁而上，還是應靜觀其變？
2、綜合管廊業(yè)務受到政策青睞
綜合管廊業(yè)務受到政策青睞同時也存在難題，但細致探索后依然存在良好機遇。
隨著我國許多城市建設用地緊張、道路交通擁擠、城市基礎設施不足、水污染加劇等問題的日益突出，綜合管廊建設已被提上日程，成為新的建設熱點。
2015年《關于推進城市地下綜合管廊建設的指導意見》出臺，要求統(tǒng)籌各類市政管線規(guī)劃、建設和管理；2015年國務院常務會議指出，在加大財政投入的同時，通過特許經營、投資補貼、貸款貼息等方式，鼓勵社會資本參與管廊建設和運營管理，入廊管線單位應繳納適當?shù)娜肜荣M和日常維護費，將管廊建設列入專項金融債支持范圍等；
2016年中央城市工作會議明確要求全面推進地下綜合管廊建設；2017年5月25日，首次國家級城市基建規(guī)劃出爐（《全國城市市政基礎設施建設“十三五”規(guī)劃》公布），指出了“十三五”期間12項重點任務，其中包括城市綜合管廊建設，與此同時明確建設率指標：到2020年，城市新區(qū)新建道路綜合管廊建設率30%；全國城市道路綜合管廊綜合配建率力爭達到2％。
綜合管廊作為建筑業(yè)熱點業(yè)務，同樣受到政策青睞，也具備較大市場潛力，但也同樣有很多熱點背后的故事。
截至2018年4月底，中國綜合管廊的在建里程已超過7800公里，相當于日本現(xiàn)狀綜合管廊里程的3.5倍。綜合管廊試點城市基本達到既定指標，截至2018年底，第一批綜合管廊試點城市基本完成管廊主體工程建設任務，其中哈爾濱完成試點工程總量的98%，位于試點城市前列。第二批綜合管廊試點城市基本完成主體施工，已經全面進入管線入廊工作，但在使用方面，入廊使用率不足20%。
根據(jù)相關規(guī)劃，至2020年，中國規(guī)劃建成綜合管廊8000公里，截止2017年底已建成4000多公里，而完成管線入廊并保持良好運維狀態(tài)的僅有600公里。
根據(jù)2018年中國政府采購網(wǎng)上的招投標項目數(shù)據(jù)統(tǒng)計，全年綜合管廊規(guī)劃設計市場的項目數(shù)量和市場產值大幅縮減，總產值3800多萬元，跌破億元級高位，僅為2017年的36%。綜合管廊設計市場需求大幅下降，同比下降174%。主要原因是受政策推動，自2016年的“大躍進”式發(fā)展以來，已經暴露出很多問題：規(guī)劃不嚴謹、規(guī)范支撐不足、設計人員水平有限等……落實規(guī)劃并成功運營的案例不多。
那么運營存在問題的綜合管廊是否已不具備追捧的價值？其實也不盡然。
與綜合管廊類似的“輕型”地下物流產業(yè)已逐漸形成。垃圾的無害化、資源化推動管道物流迅速普及，真空垃圾收集系統(tǒng)作為“輕型”地下物流的代表，已成為中國地下基礎設施高質量發(fā)展典范。代表工程有深圳的智能垃圾收運系統(tǒng)和南京江北新區(qū)的醫(yī)療垃圾真空收集系統(tǒng)。
對于綜合管廊業(yè)務，不能盲目追尋熱點，應多去了解熱點背后的故事，再做抉擇。
3、養(yǎng)老地產前景毋庸置疑
養(yǎng)老地產各類業(yè)主面臨困境，但前景毋庸置疑
隨著我國老齡化加劇，養(yǎng)老問題逐漸凸顯。其中，養(yǎng)老地產領域是滿足老年人基本生理需求的核心產業(yè)之一，養(yǎng)老地產建設逐漸成為建筑業(yè)熱點之一。
從需求端來看，我國目前的養(yǎng)老體系為“9073”，即90%的老齡人口居家養(yǎng)老、7%的社區(qū)養(yǎng)老、3%的機構養(yǎng)老。預計未來居家養(yǎng)老比率將有所下降，社區(qū)養(yǎng)老、機構養(yǎng)老比率上升。
從支付端來看，隨著第一批經濟改革紅利享受者（50、60后）逐步步入養(yǎng)老年齡，對于高品質養(yǎng)老社區(qū)的需求將大量釋放。更長遠來看，隨著中產階級人數(shù)增加及人均財富提升，這部分群體將成為未來養(yǎng)老社區(qū)的潛在主力客群。
從養(yǎng)老行業(yè)現(xiàn)狀來看，目前養(yǎng)老服務設施和養(yǎng)老機構床位不足，特別是核心城市高端養(yǎng)老需求增長迅速、供需關系不匹配，催生了我國高端養(yǎng)老市場巨大的發(fā)展空間和投資機遇。同時，國家對于養(yǎng)老產業(yè)的發(fā)展也給予了充分的政策支持，從資金、人才、稅收優(yōu)惠、土地等多方面支持養(yǎng)老產業(yè)投資。
但養(yǎng)老地產熱點的背后同樣存在一些難題：
一是目前國內養(yǎng)老運營商暫無較好品牌；
二是地產要求資金周轉高，因此地產開發(fā)的養(yǎng)老地產主要為可出售物業(yè)，后期運營質量不能保證；
三是保險公司投資養(yǎng)老社區(qū)的核心優(yōu)勢是依托保單盈利，但是若無保單綁定銷售，僅依靠養(yǎng)老社區(qū)租金未來較難收回初期投資。
在建筑業(yè)前端業(yè)主面臨難題的同時，養(yǎng)老地產的建設市場能否為建筑業(yè)提供理想的機遇仍是一個未知數(shù)，但養(yǎng)老地產的良好前景毋庸置疑。
